Продажа и покупка недвижимости в Санкт-Петербурге. Мифы от продавцов и покупателей.

Многим людям приходилось хоть раз в жизни продавать квартиру и менять место жительства. Кто-то расширяет жилплощадь, кто-то, наоборот, хочет переехать в меньшее, кто-то просто хочет выручить деньги за недвижимость.
По роду деятельности, мне часто приходится сталкиваться с различными мифами о продаже недвижимости, которые не соответствуют действительности.


[b]Миф 1.[/b]


[b][i]Я не работаю с агентами.[/i][/b]


Не секрет, что в агенты по недвижимости приходят разные люди и, к сожалению, последнее время эти массы испортили общую репутацию риелторства в целом.

Соглашусь, что в ситуации, когда вы проживаете в небольшом по численности городе (100-200 тыс. жителей), и вы просто решили продать квартиру, то, скорее всего, вы справитесь самостоятельно, и услуги агента по недвижимости вам не понадобятся.

Совершенно иной предстает ситуация, когда вы продаете квартиру в огромном городе – с миллионным населением. Или приехали покупать квартиру из другого города – решили кардинально сменить место жительства.

Рассмотрим ситуацию, когда вы продаете квартиру.

Вы выставили ее на продажу на всем известном сайте Авито, может еще на паре сайтов. Вам начинают звонить агенты. В огромном количестве. С начала вы стойко отвечаете, что не работаете с агентами, через пару дней вас начинает это раздражать и вы уже, вероятно, кидаете трубку и все еще сильнее убеждаетесь в мысли, какие же эти агенты надоедливые. Пройдет, примерно, неделя и поток звонков стихнет и сойдет на «нет». А вот очередь из покупателей тоже почему-то не возникает. Потому что в огромных городах предложений о продаже квартир десятки тысяч и ваше объявление просто элементарно тонет в потоке других подобных. И более того, некоторые из тех агентов, что вам звонили, а вы им сказали, что не работаете с агентами, взяли и выставили вашу квартиру без вашего разрешения.
Итог таков, что ваша квартира выставлена от разных агентов (агентств) и по разной цене. Причем в некоторых случаях, эта цена может быть даже ниже вашей. В таком случае все звонки будут уходить к тому объявлению с низкой ценой.

Вероятно, к вам приведут пару покупателей, а затем начнут вам звонить и активно снижать вашу цену, говоря, что покупатель готов купить и просит скидку. В такой ситуации, через месяц-другой вы в ожидании покупателя, скорее всего, согласитесь на ту цену, что вам будут «диктовать» шустрые агенты. И в итоге продадите квартиру дешевле, чем могли бы.
Как избежать подобной ситуации? Пути два: либо стойко отбиваться от всех агентов и, более того, отслеживать и звонить им, чтобы они сняли объявление; либо подойти к вопросу с точки зрения рациональности – выбрать агента, который будет заинтересован в продаже именно вашей квартиры.

Что я под этим имею в виду:

1)[size=9]  [/size]Выбрав одного агента, вы сразу отсечете поток других агентов, так как по телефону вы сможете сразу говорить: «Я работаю с таким-то агентом». Тут можно сказать: «Я сразу могу так говорить, и не имея агента». В таком случае вы быстро попадете в ситуацию, когда  ваше объявление начнет дублироваться недобросовестными агентами.

2)[size=9]  [/size]Если вы выберете конкретного хорошего агента, он будет заинтересован в продаже именно вашей квартиры, так как у вас будет договор, и он будет понимать, что он получит за это вознаграждение.

3) При работе с одним агентом ваша квартира/комната/дом будет продаваться только от этого агента, есть негласное правило среди агентов – не выставлять квартиру, если по ней есть договор между собственником и агентом. Если вдруг, кто-то из агентов этим правилом пренебрегает, поверьте, в этой среде есть способы дать ему понять, что он не прав.

4)[size=9]   [/size]Ваша недвижимость будет продаваться по одной фиксированной цене, и никто не сможет демпинговать ниже вашей цены.

5)[size=9]   [/size]Хороший агент знает, как преподнести плюсы вашей квартиры, обязательно обзванивает всех приходивших покупателей и задает им вопросы о вашей квартире. Тем самым составляет для себя «портрет» вашей квартиры и корректирует его в сторону продажи. Когда к вам приходят покупатели, вы вряд ли обмениваетесь телефонами и потом отзваниваетесь, что они решили и почему. Люди приходят-уходят, а вы не понимаете, почему квартира не продается. Хороший агент, в данном случае, выступает как буфер, между вами и покупателями, именно он поможет найти компромисс между двумя сторонами. Ведь интересы Покупателя и Продавца в этом вопросе, как это не банально звучит, противоположные. Продавец хочет продать дороже, Покупатель купить дешевле.

6)[b][i] [/i][/b]Заключив договор с хорошим агентом, вы получаете в его лице, человека, который будет отстаивать ваши интересы. Вы знаете, что до 30% сделок разваливается буквально на подписании договора, когда Покупатель и Продавец не могут договориться, разругиваются и срывают сделку? Когда сделка проходит с участием хорошего агента (желательно с обеих сторон), то задача агента состоит в том, чтобы все вопросы (условия договора, подписание, передача денег, передача недвижимости, время и место сделки, сроки переезда, подписание акта приема-передачи и многое другое) решить до даты сделки. Чтобы к сделке обе стороны уже четко знали весь процесс. Этому предшествует кропотливая работа двух хороших агентов с обеих сторон.

7)[size=9]    [/size]Хороший агент порекомендует вам такую стоимость квартиры, чтобы она продалась в сроки, которые вы обозначили. И это совсем не означает, что он скажет самую низкую цену – нет. Хороший агент изучит вашу ситуацию: что вы хотите извлечь из продажи вашей недвижимости. И предложит вам оптимальный вариант.


[b]
Отсюда вытекает МИФ 2.
[/b]

[b][i]Заключив договор, мы будем привязаны к одному агентству/агенту[/i][/b]
 
[i]Случай из жизни.[/i][b] [/b]
Не так давно я заключила договор с собственником на продажу квартиры. Квартира была в хорошем состоянии, требовался лишь небольшой косметический ремонт. Дом расположен довольно удачно. Соседи приличные. В общем, плюсов у этой квартиры было достаточно, хотя и некоторые минусы (далековато от метро, дом 90-го года, требовался небольшой ремонт) были.

Вышла моя реклама указанной квартиры. Пошли некоторые звонки. Я, как обычно, стала разговаривать с покупателями, анализировать их отношение к данной квартире, то есть изучать ее потенциал. Довольно быстро стало ясно, что цена завышена к состоянию квартиры. Я предложила собственникам определенную стоимость исходя из собранной информации. Они согласились. И тут, на этом этапе выяснилось, что объявление дублируется еще двумя агентствами, причем с разными ценами. Я спрашиваю об этом собственника, он говорит, что да, я еще разрешил двум агентам выставлять квартиру, они, мол, одновременно с вами пришли.

Я говорю, что такое «разрешение» ни к чему хорошему не приведет. Предлагаю определиться с агентом. Он уверяет меня, что работает со мной, его все устраивает. Я позвонила тем агентам и попросила их убрать объявления. Один убрал, а второй сказал, что у него тоже договор и он будет продавать эту квартиру. А далее понеслось - тот агент стал снижать цену. Причем, он мотивировал это для собственника так, что он по телефону будет говорить покупателям, что сверху этой цены они еще будут платить агентское вознаграждение ([i]вам когда-нибудь говорили по телефону, что квартира стоит столько- то и еще вы сверху заплатите такие-то агентские?[/i]). Конечно, ничего такого он не говорил (было проверено). Но тем самым снижал цену. Ситуация разворачивалась так, что ко мне пошли покупатели, я показывала квартиру, а тот агент снижал цену без согласования с собственником. Причем, когда я им это озвучивала, они в этом убеждались и не убирали того агента, а позволяли ему продавать по одной цене со мной, чего он не соблюдал.

Через некоторое время, одни из моих покупателей позвонили с решением о покупке данной квартиры и решили поторговаться. Я провела торг, согласованный с собственником. И покупатели  должны были наутро внести залог на квартиру. И пропали… К слову, у покупателей был хороший агент. Она отзвонилась мне через пару дней и сказала: «Мой покупатель увидел эту квартиру с более низкой ценой. Она стоит у другого агента, и мы ему звонили, и он заверил нас, цена будет ниже. Мы подумали, что-то тут не чисто. Мы будем выбирать другую квартиру». И выяснилось, что в тот момент, когда уже все было решено о цене и покупке, тот агент снизил цену без ведома собственников, которые все это время по каким-то своим «чудесным» причинам не отказались от сотрудничества с ним.

Нужно было слышать собственника, которому я рассказывала, почему мы только что потеряли покупателя. И только в этот момент он принял решение и написал электронное письмо тому агенту, о том, что прекращает с ним всяческие отношения и требует убрать объявление.

И тот агент снял объявление в тот же день.

Я продала эту квартиру, но по гораздо более низкой цене, чем могла продать из-за той ценовой возни.


[b]Мораль сей басни такова: либо продавайте квартиру только сами, либо не пытайтесь усидеть на двух стульях сразу. Наймите хорошего агента, и пусть он честно и спокойно занимается продажей вашей квартиры.[/b]
 
[b]P.S. Меня могут спросить, что же я не отказалась еще в начале от продажи той квартиры? Хотела. Посоветовалась с коллегами. И получила четкий совет и рекомендацию: «Ты заключила договор с этим собственником, а значит взяла на себя обязательства. Это твое лицо, выполни условия. Если тому создаются препятствия, их нужно решать». [/b]


 
[b]МИФ 3.[/b]


[b][i]Я никуда не спешу, я подожду[/i][/b]


Такую фразу часто говорят продавцы, которые ставят самую высокую цену на свою квартиру (совершенно неадекватную характеристикам квартиры) и ждут, что вот сейчас придет покупатель, который, не глядя и не торгуясь, выложит им эту сумму за квартиру. Разговоры агента на тему: «Цену надо бы снизить, если вы хотите продать квартиру в разумные сроки» - отсекаются фразой: «Я никуда не спешу».

Проходит месяц-другой. На первом месяце даже приходит три-четыре потенциальных покупателя, которые шарахаются от цены. А затем ни звонков, ни покупателей. Энтузиазм таких собственников начинает иссякать на третьем и четвертом месяце. На самом деле они все же в какой-то степени спешили и рассчитывали, что квартира продастся за месяц-два.
И тут я вас хочу спросить: «А вы будете переплачивать за квартиру 500 тыс. руб. (или более), если можете купить подобные варианты тут же, недалеко и дешевле?» Вот в магазине будет лежать одинаковый хлеб за 20 рублей и за 100 рублей. Что вы купите? Ведь, и то, и другое – хлеб.

Эксклюзивная цена оправдана только эксклюзивностью квартиры. Она одна такая в своем роде.
Но если она имеет такие же характеристики, как и еще двадцать штук других, рядом находящихся, ее цена может отличаться, но не значительно. 

Поэтому, прислушивайтесь к рекомендациям хорошего агента.

 
[b]Хочу вернуться к МИФУ 1, а именно к ситуации, когда вы квартиру ищите, а не продаете.[/b]


Вы приехали из другого города и пытаетесь самостоятельно найти квартиру/комнату/дом.
Что вы знаете об этом городе? Вы ориентируетесь в районах? Вы знаете, адекватна ли цена этому объекту? Вы можете проверить надежность квартиры? Если это новостройка, вы уверены в надежности застройщика? В Петербурге, например, около сотни застройщиков. Из них, вкладывать деньги, рекомендуется лишь в пару десятков.

Вы приехали в город с многомиллионным населением и решили купить квартиру самостоятельно. Чтобы хоть мало-мальски разобраться в районах, вам потребуется 3-4 недели ездить по различным вариантам. У вас есть такое количество времени и денег на поездки?

К слову, проезд в метро[i][b] Петербурга[/b][/i] стоит 42 рубля, в маршрутном автобусе 40 руб., в муниципальном транспорте 36 руб. Одна поездка на один адрес обходится в 150-200 руб.

Обратившись к хорошему агенту, вы сэкономите время, силы, нервы и деньги. Хороший агент выслушает вас, поймет ваши запросы (правда, они не всегда соизмеряются с ценой и наличными) и предложит вам подходящие варианты в том, районе, который лучше подойдет под ваш образ жизни и потребности. Агент выяснит «историю» квартиры. Проведет торг. Подготовит все необходимые документы и проведет для вас сделку: от подбора до передачи ключей и подписания акта приема-передачи.

Или часто бывает вариант, когда люди продают свою квартиру и ищут себе другую. В данном случае получается цепочка объектов недвижимости. Здесь на ваши плечи ложится двойная работа – продавать и показывать свое и искать-ездить-смотреть другое. Если вы не работаете, то в принципе у вас есть много времени на такие показы, поиски и поездки. В противном случае, уже после третьего «забега» ваш энтузиазм иссякнет. Здесь хороший агент нужен как никогда. Он сразу отметет своим опытным подходом массу неподходящих и плохих вариантов, чем значительно сэкономит ваше время и нервы. Он соберет всю цепочку так, что сделки пройдут гладко и согласованно, и в один день. Он сможет задействовать и ипотеку, и материнский капитал, и субсидии/сертификаты, если таковые у вас есть. Он же организует продажу вашей квартиры в максимально короткие сроки. Так как, имея с вами договор, он будет заинтересован в самой лучшей работе для вас.


[b][i]Как найти хорошего агента по недвижимости?[/i][/b] Сложно ответить.

Но вот как отличить недобросовестного - могу сказать.

Если агент не не интересуется вашими просмотрами квартир, не видит конечный выбор, не разговаривает с собственниками, это не хороший агент.

Если агент пытается, раз за разом, показывать не то, что соответствует вашим запросам (конечно с учетом того, что они соответствуют имеющейся у вас сумме), это не хороший агент.

Если агент решает вопросы цены без вашего участия.

Если не объясняет вам свои действия или вы не получаете исчерпывающие ответы на свои вопросы.
 
Решив обратиться к агенту, зайдите на его сайт, оцените масштабность. Прочтите историю. Получите впечатление. Хороший агент не прячется от своих клиентов и дорожит своим именем.

Личный контакт и симпатия тоже играют немаловажную роль. Вы вправе спросить агента о его опыте и специализации.

Выбор всегда остается за вами.

Я желаю вам встретить вашего хорошего агента и благополучно решить ваш жилищный вопрос!